Социальное жилье – что это?

Что такое «социальное жилье»? Мы что тут подразумеваем – дома для малоимущих, доходные дома, то и другое? Если да, то в каких пропорциях? Зависят ли эти пропорции от экономической ситуации?

У нас в стране под социальным жильем традиционно понимается жилье, предоставляемое государством на федеральном или муниципальном уровне. Наша компания строит многоквартирные дома, используя технологию БЭНПАН, по программе губернатора Московской области «Наше Подмосковье» по расселению ветхого и аварийного жилья. Предоставление идет не по имущественному признаку, а по установленным законодательством критериям.

Претендовать на социальное жилье могут граждане следующих категорий:

  • военнослужащие;
  • дети, оставшиеся без родителей;
  • жильцы аварийных или ветхих строений;
  • пострадавшие от природных катаклизмов и стихийных бедствий;
  • ветераны ВОВ;
  • чернобыльцы;
  • больные хроническими болезнями или патологиями, опасными для окружения;
  • вынужденные переселенцы;
  • граждане, покидающие сложные для обитания районы Крайнего Севера.

Доходные дома, до революции составлявшие большую часть жилого фонда больших городов, сейчас практически отсутствуют. Этому способствовали как исторические факторы, так и отсутствие законодательной базы: Минстрой принял федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» только в июле 2014 года, до этого момента доходные дома не имели четко обозначенного правового статуса.

Какие предпосылки должны сформироваться, чтобы социальное жилье «пошло»? Законодательные, экономические?

Основной экономической предпосылкой является отсутствие собственного жилья или его недостаточная площадь у значительной части населения и отсутствие у него денег на покупку жилья или аренду по коммерческим расценкам.

Законодательной предпосылкой является создание нормативно-правовой базы, в том числе требований к наймодателям и нанимателям, и разработка механизма предоставления земельных участков под подобное строительство. Эта работа была проделана в Минстрое осенью 2014 года и сейчас запущены пилотные проекты по строительству домов по этой программе. Предполагается, что в таких домах не менее 50% общего количества жилых помещений должно предоставляться по договорам социального найма, а остальные могут сдаваться на рыночных условиях.

Какую роль в появлении социального жилья должно играть государство?

Государство разрабатывает нормативно-правовую базу, предоставляет землю для строительства, выполняет разрешительно-согласовательную функцию. В ряде случаев выступает инвестором.

Какая роль тут отводится девелоперам - они тут должны выступать подрядчиками, или все же можно создать такие условия, при которых социальное жилье может стать выгодным для застройщика? Какая тут может быть доходность и срок возврата инвестиций?

Для того, чтобы такой проект был выгоден для застройщика, нужно сдавать не менее половины квартир на рыночных условиях. При этом срок окупаемости таких проектов велик, так как большую часть дохода поглотят затраты на содержание: обслуживание дома, инфраструктуры, поставки воды и теплоносителя, налоги. Окупаемость подобного проекта может доходить до 20 лет и без поддержки государства частные девелоперы вряд ли решатся на инвестиции со столь долгой окупаемостью.

Вообще, что может заставить застройщика заняться строительством такого жилья?

Наиболее действенным способом привлечения частного застройщика в качестве инвестора подобного проекта является привязка строительства социального жилья к выделению земли под коммерческую застройку.

В «Новых Ватутинках» часть квартир девелопер решил сдавать в аренду. Это может считаться примером соцжилья или нет?

Сама по себе предлагаемая схема аренды с последующим выкупом квартиры достаточно интересна, но она не делает такие квартиры социальным жильем, поскольку аренда идет по коммерческим ставкам.

Султанбаев Вячеслав, руководитель аналитического отдела "МОБИЛ СТРОЙ XXI" застройщик ЖК "Крекшино-2"