Что такое эскроу-счет простыми словами: плюсы и минусы

В современном мире финансовых сделок безопасность и надежность играют ключевую роль. Особенно это актуально в сфере недвижимости, где крупные суммы денег и длительные сроки исполнения обязательств делают сделки уязвимыми для различных рисков. Одним из инструментов, обеспечивающих защиту интересов всех сторон сделки, является эскроу-счет. В статье мы простыми словами объясним, что такое эскроу-счет, рассмотрим его преимущества и недостатки, а также предоставим практические рекомендации по его использованию.

Что такое эскроу счет

Эскроу — специальный условный банковский счет, на котором хранятся деньги, документы или имущество до выполнения определенных условий или обязательств. Он используется для обеспечения безопасности сделок, особенно в сфере недвижимости, где стороны могут быть подвержены рискам мошенничества или несоблюдения условий договора.

Основные характеристики эскроу-счета

1. Трехсторонний договор: эскроу-счет обычно открывается на основании трехстороннего договора между покупателем (депонентом), продавцом (бенефициаром) и банком (эскроу-агентом). Банк выступает в роли доверительной стороны, контролируя средства до выполнения условий сделки.
2. Безопасность средств: Деньги на эскроу-счете принадлежат покупателю до тех пор, пока продавец не выполнит условия договора. В случае банкротства подрядчика или задержки сдачи объекта, средства могут быть возвращены покупателю.
3. Процесс открытия: Для открытия эскроу-счета необходимо необходима заявка от Подрядчика и подписанный договор подряда. После обработки заявки банком поданной подрядчиком, будет зарезервирован счет эскроу и Заказчик получит уведомление,  после которого физически обращается в банк и подписывает трехсторонний договор и открывает счет эскроу.

Преимущества эскроу-счета

Использование эскроу-счета в сделках с недвижимостью предоставляет ряд значительных преимуществ:

1. Защита от мошенничества: Эскроу-счета значительно снижают риск потери средств при покупке недвижимости, так как деньги не передаются Подрядчику до выполнения им своих обязательств.
2. Гарантия возврата средств: Если Подрядчик не выполняет свои обязательства, средства возвращаются покупателю. Это создает дополнительную финансовую безопасность для заказчика.
3. Отсутствие дополнительных платежей: Обычно не требуется плата за открытие и обслуживание эскроу-счета.
4. Финансовая безопасность: Средства на эскроу-счете перечисляются подрядчику только после завершения строительства дома, защищая покупателя от рисков, связанных с недобросовестными подрядчиками или задержками в строительстве.
5. Государственная поддержка: Строительство дома с привлечением ипотечных средств по льготным программам (семейная, IT-ипотека) только с использованием эскроу-счета.

Недостатки эскроу-счета

Несмотря на множество преимуществ, эскроу-счета имеют и некоторые недостатки:

1. Стоимость услуг: Возможные комиссии и расходы, связанные с открытием и ведением счета, хотя они обычно отсутствуют при оформлении ипотеки в том же банке.
2. Сложности в процессе: Электронно, удаленно, счет эскроу открыть нельзя, только визит в банк. Необходимо провести не менее 2 часов в банке, что бы открыть счет эскроу.
3. Ограниченная доступность: Эскроу-счета можно открыть только в банках, утвержденных Центробанком России, что может ограничивать выбор для некоторых покупателей.
4. Процесс возврата средств: В случае необходимости возврата средств процесс может затянуться из-за необходимости подтверждения выполнения или невыполнения условий договора.

Практическое применение эскроу-счета

Покупка недвижимости

Эскроу-счет широко используется при покупке квартиры или дома. Он обеспечивает, что деньги покупателя будут переведены Подрядчику только после завершения строительства и передачи объекта недвижимости. Эскроу счет, это как "банковская ячейка" - выполнены условия договора, получен доступ к ячейке с деньгами.

Преимущества для покупателей:

• Защита от потери средств в случае несоблюдения Подрядчиком условий договора.
• Гарантия возврата денег при банкротстве Подрядчика.

Преимущества для Подрядчиков:

• Гарантия получения средств после завершения строительства.
•  Повышение доверия покупателей.

Долевое строительство

При участии в долевом строительстве эскроу-счет обеспечивает безопасное хранение средств до выполнения всех условий договора строительства. Это защищает инвесторов и Подрядчиков от возможных финансовых рисков.

Другие ситуации

Эскроу-счета могут использоваться в бизнесе для безопасного проведения сделок, в онлайн-торговле для защиты покупателей и продавцов, а также в других сферах, где необходимо обеспечить выполнение условий сделки перед передачей средств.

Открытие эскроу счета

Открытие эскроу-счета — важный шаг, обеспечивающий безопасность вашей сделки. Пошаговая инструкция по его открытию:

1.  Выбор жилья: Найдите подходящее жилье в строящемся доме или выберите Подрядчика.
2. Заключение договора: Подпишите договор участия в долевом строительстве с Подрядчиком, где будет указано использование эскроу-счета для расчетов.
3. Обращение в банк: Обратитесь в банк, который финансирует строительство выбранного вами объекта. Эскроу-счет можно открыть только в том банке, который является партнером Подрядчика.
4. Подготовка документов: Подготовьте необходимые документы, такие как паспорт и оригинал договора участия в долевом строительстве. Банк может запросить дополнительные документы, например, справку о доходах.
5. Заключение трехстороннего договора: Подпишите трехсторонний договор между вами (покупателем), Подрядчиком и банком (эскроу-агентом). Это соглашение определяет условия хранения и передачи средств.
6. Внесение средств: Внесите деньги на эскроу-счет, которые будут использоваться для оплаты квартиры. Эти средства будут заблокированы до выполнения условий договора.
7. Ожидание завершения строительства: После завершения строительства и получения всех необходимых документов банк переведет средства со счета Подрядчику.

Документы для открытия эскроу-счета

Для открытия эскроу-счета потребуются следующие документы:

• Паспорт покупателя.
• Оригинал договора участия в долевом строительстве.
• При оформлении ипотеки могут потребоваться дополнительные документы, такие как справка о доходах.

Следуя этим шагам, вы сможете успешно открыть эскроу-счет и обеспечить безопасность своих инвестиций в недвижимость.

Процентные ставки по ипотеке при открытии эскроу-счета

Процентные ставки по ипотеке при открытии эскроу-счета могут различаться в зависимости от банка и типа программы. Вот основные предложения:

1. ВТБ:

• Семейная ипотека: 6% годовых при наличии детей.
• Базовая ставка: от 21,2% для всех категорий заемщиков, без учета наличия детей. Максимальная сумма кредита может достигать 100 млн рублей с первоначальным взносом от 25%.

2. Газпромбанк: Предлагает сниженные процентные ставки по программе «Льготная ипотека», однако конкретные ставки не указаны в источниках. Заемщики могут рассчитывать на более выгодные условия, если Подрядчик является партнером банка 3. Дом.РФ: Процентные ставки для различных программ составляют:

• Семейная ипотека: 6% - 7,8%
• Ипотека для IT-специалистов: 6% - 6,9%
• Строительство жилого дома: от 21,1% до 24,5%

4. Сбербанк: Ставки для программ «Семейная ипотека» и IT-ипотека также могут быть доступны только при использовании эскроу-счета. Эти ставки могут изменяться в зависимости от рыночных условий и индивидуальных характеристик заемщика, таких как кредитная история и уровень дохода. Рекомендуется обращаться в конкретный банк для получения актуальной информации и консультаций по условиям ипотеки с использованием эскроу-счета.

Примеры использования эскроу-счетов

Защита от банкротства Подрядчика

Мария приобрела квартиру в новом жилом комплексе с использованием эскроу-счета. В процессе строительства Подрядчик столкнулся с финансовыми трудностями и был объявлен банкротом. Благодаря эскроу-счету, средства Марии были безопасно возвращены ей без потери инвестиций.

Успешная сделка с использованием эскроу-счета

Алексей и Анна приобрели дом через ипотеку с использованием эскроу-счета. Строительство было завершено вовремя, все условия договора были выполнены, и банк своевременно перевел средства Подрядчику. Сделка прошла гладко, и пара получила свою новую недвижимость без задержек и дополнительных расходов.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Что такое эскроу-счет и зачем он нужен?

Эскроу-счет — это специальный банковский счет, на котором хранятся средства до выполнения определенных условий сделки. Он необходим для защиты интересов обеих сторон и обеспечения прозрачности финансовых операций.

Как открыть эскроу-счет?

Для открытия эскроу-счета необходимо подписать договор с банком и Подрядчиком, предоставить необходимые документы, такие как паспорт и оригинал договора долевого участия.

Какие преимущества использования эскроу-счетов?

Основные преимущества включают защиту от мошенничества, гарантию возврата средств, отсутствие дополнительных платежей и повышение доверия между сторонами сделки.

Какие банки предлагают лучшие условия для открытия эскроу-счета?

Наиболее привлекательные условия предлагают такие банки, как ВТБ, Газпромбанк, Сбербанк, Дом.РФ и другие, включенные в список, утвержденный Центробанком России. Рекомендуется сравнивать предложения различных банков и выбирать наиболее подходящее.